Брать ли Егору ипотеку?

zolotoe-yayco-gnezdo

Пришла ко мне на консультацию семейная пара, Егор и Ирина. У него свой бизнес, она работает на официальной работе, у них двое детей. Семейный доход — 170 тысяч в месяц на двоих. Сейчас живут на съемной квартире в Москве, снимают двушку на 40 000р в месяц. Хотят купить двухкомнатную квартиру внутри МКАДа, на съемной жить уже надоело.

Квартира, которую они хотят, стоит 10 млн. руб. Двушка недалеко от работы, с нормальным ремонтом. Егор с женой усиленно работали последние годы, последнее время откладывали по 36000 рублей в месяц, и смогли накопить 10 млн на квартиру, они могут эту квартиру просто купить. Других сбережений у них нет.

При этом Егору и Ирине уже по 35 лет, им наконец-то пришло осознание, что нужно как-то позаботиться о своем будущем и будущем своих детей. Надо как-то начать создавать пенсионный капитал. А тут им еще пришла смс-ка от известного банка с предложением по ипотеке. Они подумали: а почему бы и нет?

Сходили в банк, узнали условия, им предлагают взять 3,5 млн. рублей в ипотеку под 9% годовых, на 10 лет, первый взнос 0.5 млн. Получилось, что ежемесячная выплата будет 38000 рублей, 1,56 млн переплаты по кредиту.

Вот и пришли они ко мне с вопросом: Что лучше, купить квартиру на все сбережения или взять ипотеку, а освободившиеся средства инвестировать в свое будущее?

Как сделали бы вы?

Предложенные варианты решения вы можете посмотреть в комментариях к посту в группе ВКонтакте.


Мой вариант решения.

Итак, у нас есть 2 варианта:
1. Взять ипотеку на 3 млн. руб под 9% годовых. Освободившийся капитал инвестировать, естественно, в валюте.
2. Оплатить квартиру полностью своими деньгами и создавать капитал с нуля.

Давайте считать.
Если берем ипотеку, то освобождается 3 млн. рублей. Это, грубо, 50000$. При этом Егор и Ирина также продолжают инвестировать по 600$ в месяц. Инвестируем эти деньги под 15% годовых (более чем реально, места знать надо 😉), получаем следующий результат:
За 10 лет инвестировано (накоплено) своих денег: 122 тысячи долларов. Остаток на инвестиционном счету после всех комиссий: 290 тысяч долларов.

Если не берем ипотеку, то семья начинает инвестировать по 36000+38000 рублей в месяц. Берем по курсу доллара 60 рублей, инвестируем эти деньги под 15% годовых, получаем следующий результат:
За 10 лет инвестировано (накоплено) своих денег: 148 тысяч долларов. Остаток на инвестиционном счету после всех комиссий: 276 тысяч долларов.

Заметьте, первый вариант выгоднее, но не намного. 14000$ разницы на такой капитал — это не те цифры, которые сильно влияют на принятие решения. Если в инвест калькуляторе поставить 10% доходности, то результат не меняется, на горизонте 10 лет у обоих вариантов получаются примерно равные цифры. Значит, надо смотреть на риски.

Ключевых рисков тут два:
1. А что если через 3 года что-то случится с бизнесом Егора / работой Ирины, и они потеряют половину своих доходов? Доход стал 85000, а раньше жили на 96000.

Сначала, уверен, расходы снизятся до 85000. Это человеческая психология, когда доходы падают, обычно и расходы падают.

Допустим, они купили бы квартиру на все деньги и за 10 лет так и не смогли исправить ситуацию с доходами. То есть за ипотеку платить им не надо, но и инвестировать они больше не могут. Проедают всё, что зарабатывают. В этом случае за 3 года они создали 50000$ капитала на своем инвестиционном счету, которые при той же 15%-ой доходности за 7 лет превратятся в 120 тысяч $.

А если бы они взяли ипотеку? За те же 3 года их капитал был бы уже 88700$. Они спокойненько назначают себе ренту 650$ ежемесячно, то есть их капитал оплачивает им ипотеку. При этом, получается, их капитал продолжает расти, т.к. они выводят сумму меньше годовой прибыли. Через 7 лет, даже с учетом ренты, их капитал превращается в 131 тысячу долларов.

То есть вариант с ипотекой всё равно получается выгоднее, хоть и снова не сильно, при этом безопасен в отношении ипотеки. Они, например, могут вывести деньги и закрыть ипотеку досрочно.

2. Второй ключевой риск — валютный риск. То, что доллар будет стоить 80 рублей. Вот тут-то собака и зарыта. В этом риске заключается истинная разница между вариантами.

Если вы верите, что доллар в ближайшее десятилетие будет стоить 30 рублей, значит ничему вас жизнь не учит… Тяжело вам придется. Вероятность того, что в ближайшее десятилетие доллар будет стоить 80 рублей или больше — я бы оценил как стремящуюся к 100%. Я думал, мы увидим этот курс только через пару-тройку лет, но если всё-таки запретят иностранцам инвестировать в наш госдолг — звезда рублю, и в ближайшее время. Но, судя по всему, этот сценарий пока откладывается :)

Проблема в том, сквозь всю российскую историю видна устойчивая тенденция: рубль раз за разом обесценивается к доллару. Как только появятся основания, чтобы утверждать, что дальнейшего обесценения рубля не будет — я вам первый об этом радостно сообщу! Но, явно, не сегодня.

А что будет с ипотекой Егора в случае очередного скачка курса доллара? Она обесценится. Егор уменьшит себе ренту, ему надо будет не 650$ ежемесячно, а 450. Его капитал будет расти быстрее, значит и результат на горизонте лет он получит в разы лучше. Или, опять же, он может вывести уже значительно меньшую долю капитала и просто закрыть рублевую ипотеку.

А если у них не будет проблем с доходами, и лет через 5 произойдет очередная девальвация рубля? Капитал, созданный до этого момента, будет стоить дороже, это приятно. Но зарабатывают-то они в рублях, значит в долларовом выражении будут инвестировать меньше. Значит вариант с ипотекой лучше, т.к. к моменту девальвации капитал будет значительно больше, а важность ежемесячных инвестиций для этого варианта — ниже.

Само собой я посоветовал Егору и Ирине использовать вариант с ипотекой. При этом я четко понимал, что они готовы к этому варианту, иначе бы они ко мне не пришли.

Друзья, ипотека — это САМЫЙ дешевый способ использовать кредитный рычаг для достижения своих финансовых целей. Никто дешевле вам заемные средства не даст. Поэтому смело используйте этот инструмент, особенно по текущим ставкам. Но перед принятием решения, все равно лучше посоветуйтесь со своим финансовым консультантом.

Похожие записи