Доходность жилой рентной недвижимости в РФ

gorod-moskva-volgogradskiy

Предлагаю подробно посчитать доходность жилой недвижимости, которую наши граждане так любят сдавать в аренду.

Посчитаем на примере Москвы, в регионах Плюс-минус то же самое, только цифры меньше.

Допустим, мы купили однокомнатную квартиру с более-менее приличным ремонтом за 6 млн. руб. Сдать по московским ценам мы ее сможем за 30 000 руб. То есть 360 000 в год. Доходность 6%!

Цены реальные, но получилось что-то сразу мало, давайте будет считать что у нас классная квартира и мы смогли сдать ее за 40000! То есть 480 000 в год, доходность 8%.

Но 40 000 это не чистая доходность. Давайте эту сумму очистим от обязательных расходов.

Сначала нужно вычесть стоимость коммунальный услуг, в среднем это 4000.

Еще вы обязаны заплатить подоходный налог, то есть 13%. Вы, конечно, можете оформить ИП и платить 6%, но тогда вы понесет еще все расходы, связанные с владением ИП: взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т.д.

Так обязывает закон, он же вас защищает в случае необходимости. Если квартира сдаётся официально и подписывается соответствующий договор, то собственник жилья защищён в правовом плане. При нарушении квартиросъёмщиком договора (нанесение ущерба помещению, выбытие без предупреждения, порча имущества) собственник может обратиться в полицию и суд с иском о возмещении ущерба и дополнительных издержек.

Если же квартира сдаётся неофициально, то при обращении в правоохранительные органы или судебные инстанции всплывёт вопрос об уплате налогов и законности такой деятельности. Тогда суд вас может обязать выплатить все налоги за прошедшие периоды и заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При этом, по этой же статье штраф может составить 40%, если выяснится, что уклонение от уплаты налогов было умышленным.

Так что из 40 000 вычитаем еще 13%, т.е. -5200.

В среднем, раз в пять лет в квартире делается ремонт на сумму 300 000. Выходит из строя бытовая техника, приходит в негодность мебель и т.д. По-хорошему здесь используется принцип амортизации — по 5000 откладывается в течении 5 лет, чтобы потом разом не искать 300 000. Поэтому будем делать правильно и уменьшим доходность квартиры еще на 5000. (300 тысяч / 5 лет /12 месяцев). Вы конечно можете этого не делать, тогда вы просто будете получать на 5-10 тысяч аренды меньше т.к. квартира убитая и жить в ней могут только гастарбайтеры.

Итак, 40000 аренды — 5200 налогов -5000 ремонт — 4000 коммуналка = 25800 рублей.

По-хорошему отсюда бы еще вычесть расходы на страховку, т.к. в случае форс-мажоров пострадает вся стоимость актива… но ладно, это уже совсем для тех, кто заботится о своих активах.

25800 это чистый доход с очень удачной сдачи квартиры. Это 5,16% годовых рублевой доходности.

Как вам такой оптимистичный сценарий? :) еще и подразумевающий инвестиции вашего времени… Добавьте сюда еще удешевление общей стоимости актива, о котором ранее я писал вот здесь и еще несколько раз до этого.

Не позволяйте своему капиталу обесцениваться. Сейчас не время для инвестиций в недвижимость в РФ.

Похожие записи