Купить квартиру за наличку или взять ипотеку?

noch-ulitsa-feierverk
Есть у меня клиент, назовём его Сергей. 28 лет, живёт в Москве, ведет небольшой бизнес, женат, детей пока нет, но планируются. Пришел он ко мне как-то с вопросом:
— Иван, я несколько лет работал, заработал, а еще продал квартиру в Челябинске, помимо наших с тобой инвестиций у меня образовалось 6,5 млн рублей. Живём сейчас в арендованной квартире, и так жить уже надоело. Хочется свой угол. У нас есть 4 основных варианта:

1. Купить однокомнатную на свои деньги.
2. Купить однокомнатную, но в ипотеку, а разницу инвестировать.
3. Купить двухкомнатную на все свои, недостающие 3 млн взять в ипотеку.
4. Купить двухкомнатную с минимальным первым взносом в ипотеку, а разницу инвестировать.

Иван, как нам лучше поступить?

Я сходу отметаю варианты 1 и 2, т.к. если планируются дети и есть возможность, то сразу нужно брать двухкомнатную. Если уж принято решение точно брать :)

Соответственно, остается вопрос: брать ипотеку на максимум или на минимум? Или что-то среднее? Для наглядности будем выбирать только из двух вариантов.

Вариант 1:
Квартира стоит 10 млн,
🔸6.5 млн вносится своих
🔸3.5 млн берется в ипотеку
🔸Эффективная ставка 9,4%, на 15 лет, ежемесячный платёж — 35 500 руб.

Вариант 2:
Квартира стоит 10 млн,
🔸2.5 млн вносится своих
🔸7.5 млн берется в ипотеку.
🔸Эффективная ставка 9,4%, на 15 лет, ежемесячный платёж 76000 руб. Оставшиеся 4 млн семья переводит в доллары и инвестирует с моей помощью под 15% (вполне реально, места знать надо 😉).

Как вы понимаете, я склоняюсь к варианту номер 2. Логика, на самом деле, очень проста:

Если мы знаем, что инфляция в РФ находится как минимум на уровне 10% (мне кажется уже не осталось наивных, кто верит Росстату), то сочетая инфляцию и переплату по кредиту мы получаем… рассрочку. То есть покупая квартиру в ипотеку, мы используем заемные средства, которые в реальной стоимости денег нам ничего не стоят. 76000 рублей, которые вы будете платить в месяц через 15 лет, при 10%-й инфляции для вас будут как сегодня 18200. Обесценение кредита более чем в 4 раза. И грех этим не пользоваться :)

Параллельно мы инвестируем освободившиеся у нас 60000$ под 15%. Даже если бы под 10%, то суть не меняется. Но мы довольно стабильно получаем 15, поэтому буду считать по 15.

Нужно учесть, что молодая семья 76000 в месяц на ипотеку не потянет. Им комфортно не более 50 тыс. Поэтому мы ежемесячно будем выводить по 500$ прибыли из инвестиций и направлять на ипотеку. В этом сценарии даже с учетом всех комиссий через 15 лет у семьи образуется своя квартира + 120000$ на инвестиционном счету.

А если вдруг что-то случится и не смогут платить 43 тыс. руб в месяц за ипотеку? Они всегда могут либо ежемесячно выводить больше, чтобы покрывать весь платеж по ипотеке, но тогда капитал будет потихоньку уменьшаться. Либо могут вытащить из инвестиций всю сумму и закрыть большую часть долга, что существенно снизит ежемесячную нагрузку.

Не стоит забывать, что ипотека у нас в рублях, а инвестиции в валюте. А что у нас происходит с курсом рубль/доллар в долгосрок? Вопрос риторический, все и так прекрасно знают. Соответственно есть немалый шанс, что $500, ежемесячно выводимые на погашение ипотеки, когда-нибудь будут полностью покрывать весь платеж.

Безусловно, чтобы реализовывать подобные инвестиционные решения, нужно понимать как всё работает и почему оно будет работать дальше. Конечно, гарантий нет и быть не может даже просто по закону. Но если 15 лет всё работает и даёт эти самые 15%, то мы можем рассчитывать что и дальше всё также работать будет :)

Эта статья написана во многом потому, что клиенты иногда говорят «я знаю, ты противник ипотеки, но…» Я не противник ипотеки, я обеими руками за! 😁 Я ж сам недавно квартиру покупал. Если бы мне дали ипотеку — я бы с удовольствием взял и реализовал описанный в этой статье сценарий, при этом чувствовал бы себя гораздо богаче. Но эти жадные сволочи предложили мне по ставке 13,9% (ИПшник), что в корне изменило дело…

Похожие записи