Недвижимость в Дубае

malchik-rebenok-poliot-pterodaktili-verkhom-gorod-dubai

Как всегда самые интересные темы для обсуждения мне подкидывают клиенты. Они делятся со мной предложениями, которые к ним поступают постоянно. Последнее время заметил общую тему — и вот пишу статью.

Предложения бывают разные, но выглядят примерно так:
Инвестируете $500 тыс, в течение года ваше здание/остров достроят. Потом управляющая компания на десяток лет гарантирует вам 8% годовых.

8% годовых для недвижимости чистыми — это очень хорошая цифра! А где подвох? Сейчас поищем.

Чем прекрасны инвестиции в недвижимость в Дубае?

Транспортная доступность! Инфраструктура и качество жизни! Региональный центр деловой активности! Безопасность! Прозрачность законодательства! Практически отсутствие налогов! Высокий рентный доход от сдачи недвижимости! Ну и так далее. Зайдите на любой сайт, продающий недвижку в Дубае и вы получите самое прекрасное представление 😁

Минус только один: цены продолжают падать. С 2014-го года стоимость квадратного метра в Дубае упала почти на четверть. Всё в Дубае прекрасно, да только вот построили значительно больше, чем требовалось.

Далее источник:

«Город также страдает от переизбытка: недвижимости строилось больше, чем требовалось, предполагая, что «сначала построим – а люди подтянутся». Такая стратегия приносила прибыль местным застройщикам, связанным с правительством, последние несколько десятилетий, привлекая богатых иностранцев из Европы, Индии, Саудовской Аравии и Пакистана.

При этом Дубай – один из мировых лидеров по ведущемуся строительству: сейчас в городе работает почти 1,200 кранов. По оценке Jones Long LaSalle (JLL), в 2019 году будет завершена 31,000 жилых объектов, что намного превышает спрос.

Примеры давления на цены очевидны. Однокомнатная квартира с видом на Персидский залив в самом высоком здании мира в 2010 г. стоила $800,000. В 2014 г. она стоила порядка $1 млн. Сегодня ее рыночная цена составляет меньше $550,000.

На построенном в 2008 г. искусственном архипелаге из 300 островов The World недалеко от побережья Дубая полностью застроен лишь один остров. На Палм-Джумейра, искусственном острове в форме пальмы, строительные проекты также заморожены.»

А знаете, что забавно?

Я порылся в сети и на куче сайтов, продающих недвижку в ОАЭ, нашел статьи от разных дат со следующим содержанием:
«В 2016-м году произойдет разворот цен на недвижимость в Дубаи…»
«Во второй половине 2017 цены пойдут вверх…»
«Осенью 2018-го года произойдет разворот тренда…»
И в конце приписочка: «Ты созрел, чтобы купить недвижимость? Спроси меня как!»

Единственные аналитики, которые выделились в общей массе, это ребята из Standard & Poors. Они смело (на фоне остальных) заявили, что охлаждение рынка недвижимости Дубая продлится до 2020-го года. Предложение уж слишком превышает спрос.

И напоследок моё жутко субъективное мнение:
Мне вся эта история с Дубаем очень сильно напоминает хайп. До 2014-го года нефтедоллары лились на ОАЭ рекой и они вполне успешно из выжженой пустыни делали самый пафосный и распиаренный город в мире. Самое высокое здание! Самый высокий фонтан! Самый длинный… метрополитен. Само собой, люди, которым важно мнение окружающих, должны были купить себе самую дорогую квартиру в самом… короче, в Дубае. И грамотные инвесторы на чужих понтах неплохо заработали. А что дальше?

В этом городе 6 месяцев в году средняя температура днем — порядка 38 градусов! Это, блин, пустыня, Карл!!! То есть среднестатистический человек может передвигаться по городу только короткими перебежками от кондиционера к кондиционеру. Как вы думаете, если ваша жизнь — это нечто большее, чем меряться с другими длиной своего метрополитена, то будете ли вы жить в таких погодных условиях?

После 2014-го года стоимость нефти упала, да и интерес элит к этому городу начал утихать. Власти Дубая всеми силами продолжают развивать город, добавляя что-то самое высокое и самое длинное, но тренд уже понятен. Разве что World Expo 2020 на какой-то промежуток времени сможет изобразить рост цен на недвижимость.

Но это всё… весь этот пафос… искусственное, что ли. Как искусственная улыбка. Не вызывает доверия и быстро исчезает.

Возвращаясь к инвестиционным предложениям. Для меня подобные предложения, инвестиции на этапе строительства, выглядят как инвестиции в неликвид. Построят вам остров? Построят. Заработают на этом. Управляющая компания (отдельная от застройщика) гарантирует вам 8% ренту на 10 лет. А потом пройдёт определенный период времени, УК не сможет выполнять обязательства (ну просто нет столько арендаторов) и объявит о банкротстве. И вы останетесь с дорогущим домом на острове в условиях переизбытка предложения.

Безусловно, описанный выше сценарий, это не более, чем мои домыслы. Я не эксперт в дубайской недвижке, и, вполне вероятно, не понимаю всей перспективности этой затеи. Даже больше вам скажу, я уверен, что во всём многообразии там точно есть инвест. предложения, которые принесут инвесторам хорошую прибыль. Но со своими клиентами я работаю только в долгосрок, а в долгосрочную прибыльность недвижимости в этом городе я не верю. Поэтому, от рекомендаций подобных предложений своим клиентам я воздержусь.

Похожие записи