Новая экономическая реальность. Часть 2.

Несмотря на то, что россияне по-прежнему считают, что недвижимость была, есть и будет лучшим способом вложить деньги, финансовые консультанты настойчиво доказывают обратное.
kreml-naberezhnaya-moskva

Перейдем к недвижимости.

Долгие годы рынок недвижимости РФ рос волшебными темпами, сформировав миф о вечной надежности и перспективности этого инструмента защиты капитала. Почему? Просто начиная с 2000-го года на этот рынок лился дождь их нефтедолларов.

Во время кризиса недвижимость традиционно становится менее привлекательной. Она дешевеет. Несмотря на то, что россияне по-прежнему считают, что недвижимость была, есть и будет лучшим способом вложить деньги, финансовые консультанты настойчиво доказывают обратное. При этом мы берем во внимание два основных критерия надежного размещения капитала:

1. Доходность с учетом инфляции.
2. Баланс риска и надежности.

Во время кризиса, когда рубль слабеет, ставки на ипотечные кредиты растут, а уровень реальных доходов населения снижается — сильно падает спрос на недвижимость. Как следствие, недвижимость бодро начинает дешеветь. Так было в 2008 году, когда цены обвалились на 20%, так происходит и сейчас. В 2008 году владельцам недвижимости потребовалось 3 года чтобы хотя бы выйти в ноль (без учета инфляции и упущенной экономической выгоды).

Доходный потенциал недвижимости я сейчас оцениваю как нулевой. Старт обесценивания рубля в начале 2014-го предопределил судьбу рынка на ближайшие пять-шесть лет.

Выгодную сделку провернули те, у кого были валютные вклады. Недвижимость в долларовом выражении подешевела в 2 раза, люди просто зафиксировали прибыль купив недвижимость «на распродаже».

Проблема не только в инфляции и курсовой разнице. Картину портит НДФЛ (13% подоходный налог). С этого года от его уплаты освобождаются только те продавцы, которые являлись собственниками квартир на протяжении 5 лет. Интересно, каким теперь будет рынок спекуляций с недвижимостью?

Плюс ко всему, кризис подрывает стабильность компаний, которые занимаются строительством нового жилья. Для Москвы такие опасения оказались вполне реалистичными.

По данным компании «Метриум Групп», в нынешнем году в столице должны были ввести в эксплуатацию почти 100 жилых объектов, более половины из которых планировалось к сдаче уже в первом полугодии. Однако процент завершенности оказался рекордно низким — по состоянию на сентябрь всего 22 новостройки готовы к заселению. Своих обязательств перед дольщиками застройщики не выполнили и на треть.

Ок, риски с первичкой выросли, давайте вкладывать во вторичку. Хоть ликвидность здесь и меньше, но раньше вторичка была хорошей защитой от инфляции и давала небольшой доход от аренды. Но те времена прошли:

1. Рынок вторичного жилья в столице серьезно перегружен.
2. Продать квартиру получается только со скидкой, достигающей 10%.
3. Вторичная недвижимость — это все-таки объекты не самого высокого качества — больше половины жилого фонда в столице изношена. В других городах, уверен, ситуация не лучше. А плохое состояние жилья — это доп. затраты на капитальный ремонт.

По статистике, квартиры в старых домах дешевле новостроек на 20% (при прочих равных). Поэтому в качестве объектов для перепродажи с целью приумножения капитала вторичка никогда не представляла интереса.

Пока рынок недвижимости продолжает медленно падать вследствие безденежья граждан и объема предложений, который сильно превышает спрос, я бы рекомендовал не связываться с нашей недвижимостью в инвестиционных целях. Либо будьте готовы к тому, что окупить вложения и обеспечить доход нельзя будет еще как минимум в течение пятилетки. Пик рецессии обещают на начало 2018 года. Но даже после этого срока восстановление будет очень медленным, потока нефтедолларов нам больше не видать.

Итак, из инструмента зарабатывания сверхдоходов недвижимость превратилась сегодня в крайне сомнительный актив, сдача в аренду которого не компенсирует инфляцию и долгосрочное снижение стоимости.

Что же делать?

Об этом позже.

Похожие записи