Торги по банкротству

Subastas-online

Последний год я постоянно слышу о перспективности такого направления как Торги по банкротству. Все им учат, всем им учатся… Отношусь я к таким торгам скептически, мне всегда казалось что там много подводных камней, стоило разобраться. С этим вопросом я обратился к моему коллеге, эксперту по российской недвижимости, Аскеру Катханову и попросил его написать на эту тему статью. Далее текст автора с моей редакцией:

Большую популярность обретает якобы очень выгодный бизнес, о котором почему-то никто не знает. Его доходность порой чуть ли не 300% с каждой сделки.
Причина популярности заключается в том, что, как грибы после дождя, везде развелись инфобизнесмены, которые очень хотят вас чему-то научить. При этом, часто не имея никаких достижений и вообще никакого опыта за спиной. Обучение, естественно, платное. В этом и кроется весь подвох. Кто осознанно будет открывать людям успешное направление рынка, на котором он сам зарабатывает? Плодить себе конкурентов? Ответ: «Никто»!

Пример: некто Олег — «Ваш личный помощник на торгах по банкротству по методу Шерлока Холмса» (это не реклама, а маленькая цитата из письма, которое он прислал). Дедуктивный метод заключается в том, что он предлагает купить его видеокурс, после которого вы станете профессионалом в сфере торгов по банкротству. Классическое «Как стать успешным следуя пошаговой схеме»! Говорит, что он обычный инженер, бросил все и начал покупать недвижимость по банкротству по 3000 рублей и продавал за 500 000 рублей.

Серьезно? Даже если его достижения — правда (в чем я сомневаюсь), можно посмотреть несколько видеороликов и начать вот так делать деньги из воздуха?
Давайте чуть приземлимся и подробнее рассмотрим процесс торгов по банкротству.

Чтобы успешно и стабильно зарабатывать на торгах и аукционах нужны:
1. Знание рынка (не забывайте про опыт — теория без практики ничего не стоит);
2. Навык быстрой оценки ликвидности сделки;
3.Отличное знание всех тонкостей торгов: оформление правоустанавливающих документов и юридические аспекты (которых особенно много в вопросах чистоты сделки);
4. Нужен и механизм реализации (купить что-то на торгах это одно, а продать — это уже совсем другое);

Я лично знаком с несколькими компаниями, которые занимаются выкупом с торгов профессионально. У этих компаний есть большой штат специалистов, которые работают по своему направлению. Так называемая импульс группа, которая проводит мониторинг торгов: юристы, оценщики, специалисты по недвижимости и, естественно, отдел продаж.

По согласованию с арбитражными органами, которые отвечают за организацию и реализацию торгов, они подбирают объекты, которые имеют преимущества и могут быть привлекательны для рынка. Затем огромное количество сотрудников компании хватают этот объект и проверяют. Юристы проверяют нет ли обременений и судебных тяжб, специалисты по недвижимости определяют что из этого объекта можно сделать по целевому предназначению, а оценщики рассчитывают рыночную стоимость продажи и сопоставляют ее со стоимостью по торгам, от чего и зависит дальнейшая судьба объекта. Но на этом все не заканчивается! Даже если все хорошо по параметрам, нужно еще выиграть торги. Это не всегда получается.

Допустим, торги выиграли и объект переходит в собственность компании. При этом числится он, как правило, на физическом лице (особенности налогообложения). Специалисты по недвижимости приводят объект в товарный вид и подбирают арендатора.

После этого всего стоимость объекта с торгов объединяется со всеми планированными и неожиданными расходами по объекту. При самом плохом раскладе общая сумма умножается на два и продается.
Все перечисленные мероприятия проводятся в сжатые сроки, и, понятно, что физическому лицу это не по силам. Но самая главная опасность в том, что никто не знает чем обернется эта покупка. При всех прогнозах это игра вслепую. Даже у профессиональных компаний есть имущество, выкупленное с торгов и висящее на балансе как балласт, и даже объекты, которые приносят убытки.

В этом бизнесе есть очень много подводных камней, о которые можно сломать ногу, а то и челюсть.

А если вы один? Вы сам и покупатель, и продавец, и юрист, и оценщик и делопроизводитель. Человек-оркестр, одним словом!

Вывод таков:
Хоть многие сегменты рынка и стали доступны для среднего класса, торги по банкротству еще долго будут в руках профессионалов. Физическому лицу стабильного дохода это не принесет, скорее убытки. Если у Вас есть крупная сумма и вы готовы рискнуть, тогда у вас есть шансы на успех. Но если Вы начинающий инвестор и основная задача — накопление капитала, то настоятельно рекомендую не рассматривать торги как инвестиционное решение.

У меня нет цели отпугнуть людей от торгов. Есть цель предостеречь от риска остаться с выкупленным имуществом наедине. Существует много других финансовых инструментов, которые смогут Вам обеспечить стабильный доход на долгие годы, чего совершенно точно не стоит ждать от торгов.

Похожие записи