Выгодно ли брать ипотеку? Часть 1.

1484560347_1

Давайте посмотрим выгодно ли брать ипотеку? И какие могут быть способы накопления на квартиру?

Представим, как если бы мы решили купить однёшку в Москве за 6 млн. руб. Не рядом с метро, не в лучшем районе, среднюю такую квартиру. И у нас есть деньги на первый взнос: 1 млн. руб. Банк соглашается дать нам ипотеку под заявленные в рекламе 11.9%! Но эффективная процентная ставка (с учетом комиссий) — 13% годовых.

Я открыл ипотечный калькулятор и ввел исходные данные этой задачи. Ипотека для нас получается на следующих условиях:
Если брать на срок 10 лет: мы будем платить 75000 рублей в месяц в течение 10 лет. За однешку…
Если брать на срок 20 лет: выплата 58000 в месяц.
Если брать на срок 30 лет: выплата 55000 в месяц.

Как видите, брать ипотеку на срок более 20 лет смысла не имеет, платеж сильно меньше не становится. Для нашей задачи остановимся на сроке 20 лет и будем считать, что мы вполне можем платить эту сумму.

Итоговая сумма выплат: 15 млн. Переплата 9 миллионов, Карл! 9 миллионов вы заплатите банку за то, что вы живете в своей квартире (которая, кстати, принадлежит не вам, а банку, до тех пор пока вы не выплатите ипотеку).

Как вам идея платить 58000 за среднюю хату в течение 20 лет? Всякие доп. расходы (коммуналка, ремонт) для наглядности примера в расчет брать не будем.

Альтернатива — снимать жилье. В Москве можно снять однешку с неплохим ремонтом рядом с метро за 30 000 в месяц. Проверено.

Но мы же можем тратить на цель «жилье» 58000 в месяц? 30 000 мы отдаем за жилье, значит 28000 мы можем также направить на эту цель с помощью инвестиционных инструментов.

Допустим, мы будем использовать аннуитеты с доходностью 15% годовых. То есть каждый месяц инвестировать по 28000.

Если сумму первого взноса в размере 1 млн. руб. пустить в инвестиции и каждый месяц доинвестировать еще 28 000 рублей, то вы сможете купить квартиру за 6 млн через 9 лет (посчитал на инвестиционном калькуляторе). Потому что через 9 лет ваша накопленная за 9 лет сумма в размере 3.5 млн. руб вместе с 2.5 млн прибыли от инвестиций как раз дадут вам необходимую сумму в 6 млн.

Принцип работы аннуитетов я описывал здесь.

Накопить на свою квартиру — крайне сложно. А вот создать капитал, необходимый для покупки квартиры — вполне возможно. Почувствуйте разницу.

Как и всегда, в описанном мной варианте есть плюсы и минусы. Плюсы я думаю уже ясны — можно купить квартиру без ипотеки. Жить без обременительного долга на 20 лет. Поэтому поговорим о минусах.

1. Обычно сумма первого взноса — это все, что есть у семьи из сбережений на текущий момент. И эту сумму нужно будет инвестировать всю, и 9 лет увеличивать сумму. Какой бы надежный инструмент я вам не предложил, сможете ли вы ему довериться настолько? Дело не в инструментах, они есть, а в вашей готовности использовать новые для вас инструменты для старых целей.

2. Все 9 лет придется прожить на «не своей» квартире. Это удар по старому доброму советскому менталитету. Важность цели «иметь свой угол» только начинает покидать сознание текущего поколения, об этом я писал здесь.

Важно помнить, что проживание в съемной квартире имеет свои плюсы: вы мобильны. Если вы поменяли работу — вы легко можете переехать к ней ближе и не тратить время на дорогу, которое могли бы потратить на увеличение дохода или побыть с близкими.

Я для себя сделал выбор. Ипотеку я брать никогда не буду, не мой путь. Терпеть не могу быть кому-то должен…

Продолжение следует!

Похожие записи