А не прикупить ли квартиру?

realpolitiks-art-game-art-game-putin-vladimir-vladimirovich

Вот мечтали вы о покупке своей квартире, а тут бах! Коронавирус, самоизоляция, падения курса… Вроде бы и деньги накоплены, можно вносить первый взнос и брать наконец ипотеку. Но коварная тень сомнения закралась в ваши помыслы, источая нерешительность и парализуя вашу волю к покупке вожделенной жилплощади.

Прогнать эту тень или прислушаться к ней? Давайте разберемся.

В 2014-м году, когда началась паника, люди массово бросились скупать телевизоры, машины и недвижимость. Соответственно цена недвижимости быстро выросла на 20-25%! Потом родимый ЦБ задрал учетную ставку в космос, чтобы спасти рубль, прикончив при этом все ипотечные покупки недвижимости и много чего еще. Цены откатились на докризисный уровень (в номинальном рублевом выражении, естественно).

Чем ситуация отличается сейчас?

1. Жирка у населения накоплено значительно меньше, чем в 2014-м. Не успели восстановиться. Соответственно народ закупается не машинами и недвижкой, а гречкой и туалетной бумагой, на что уж хватает ))) Это я так мрачно шучу. На самом деле машины в салонах все пораскупили, и эмоциональные покупки недвижимости тоже имеют место быть. Не в том объеме, что 5 лет назад, но всё же. Соответственно цена на недвижимость выросла примерно на 5-7%. Все, кому сильно нужна была недвижимость или было желание спасать деньги (без понимания альтернатив), купили или находятся в процессе покупки. Это же означает, что возможности населения для покупки уже фактически исчерпаны и спрос будет сильно падать, а с ним и цена недвижимости.

2. Сегодняшний кризис – это не просто шок от девальвации национальной валюты. Это карантин, потеря бизнеса, потеря рабочих мест – это удар по доходам населения. Нет доходов населения – нечем платить за ипотеку, тем более не на что покупать новую недвижимость. Сейчас значительная доля населения будет заниматься выживанием, а не планами по расширению жилплощади. Соответственно, спрос на квадратные метры будет падать.

3. ЦБ пока не стал повышать учетную ставку, ипотека остается дешевой. Падение в количестве новых ипотек всё равно будет, т.к. людям страшно и они пока не стремятся влезать в новые кредиты, но ипотека все равно остается доступной, это плюс.

4. Застройщики. Вот эти ребята страдают сейчас очень сильно. Они рассчитывали на ажиотажный спрос на готовую недвижимость, как в 2014-м, но смотри пункт 1. Надежды не оправдались. С учетом привычки девелоперов жить на оборотке и не иметь большой финансовой подушки, сейчас может пройти волна банкротств застройщиков. Стройки стоят, карантин, спроса нет. А обязательства по срокам, зарплатам и материалам – есть :) Значит ждем увеличения доли долгостроя на рынке. И скидок от застройщиков, т.к. жить им хочется, они будут пытаться получить деньги. Лучше продать со скидкой, чем в момент нужды не продать вообще. Тем самым они еще увеличат предложения и поучаствуют в снижении цен.

5. Курс доллара. Так уж получилось, что бюджет РФ на 2020 года сверстан из расчета $42,4 за баррель нефти марки Urals. А сейчас её цена порядка 22$ на рынке, в фактических поставках – еще ниже. Дефицит покрывается за счет резервов РФ. Но если так пойдет и дальше, тогда резервов надолго не хватит. Выход прост – ослабление рубля. Как по мне, 80 рублей за доллар – легко!

Там, конечно, сейчас идут переговоры между ОПЕК+, но рынок уже эту новость отыграл. То есть, если они договорятся, нефть остается +- на текущем уровне. А если не договорятся, то здравствуй $15 за баррель. Однако они не объявят “мы не договорились!”, они будут кормить всех завтраками в стиле “переговоры запланированы/переговоры ведутся”, чтобы поддерживать цены. Бред, конечно, ни о чем они не договорятся, США никогда не пойдет на снижение добычи, но тянуть кота за хвост будут до последнего.

Так вот о чем бишь я. Так уж вышло, что курс доллара коррелирует с инфляцией рубля и с уровнем расходов застройщиков (часть материалов – импорт). Соответственно высокий курс доллара – это дополнительная мотивация застройщиков реализовывать сценарий из пункта 4, это падение реальных доходов населения из пункта 2 и контрольный в голову малому и среднему бизнесу, промышляющему покупкой товаров или комплектующих за границей.

Могу еще пару пунктов накидать, но, пожалуй, этого хватит. Давайте резюмировать.

На горизонте от полугода я ожидаю падения цен на недвижимость в РФ в размере от 10 до 20%. Если ЦБ не повысит учетную ставку, то где-то осенью будет хорошая возможность для покупки необходимого жилья в ипотеку.

Пр этом взываю к вашему здравому смыслу и прошу понять меня правильно:
Если вам очень нужна квартира, чтобы в ней жить – покупайте, конечно! Это не про деньги, это про личный комфорт.
А если вы хотите сейчас купить квартиру, чтобы сдавать в аренду – товарищи, вы вообще что ли на ошибках не учитесь? Сейчас такой прекрасный рынок возможностей, а вы за старое?

Похожие записи